Come abbiamo anticipato, il 22 giugno, la Conferenza Unificata ( Conferenza Stato-Regioni – Conferenza Stato-Città Autonomie locali) ha dato parere favorevole al DPCM (Decreto Presidente Consiglio Ministri) sui condhotel.
Siamo in possesso della bozza di DPCM e possiamo iniziare ad affrontare nel merito le modalità di realizzazione.
In primo luogo si sta parlando di una modalità che consiste nell’idea della titolarità di un’unità immobiliare all’interno di strutture ricettive ampie di segmento medio alto, da adibire ad uso personale, che produca profitto quando inutilizzata. Si tratta, all’estero, di un fenomeno immobiliare consolidato, soprattutto nei paesi anglosassoni.
In Italia l’unica esperienza sui condhotel è quella della regione della Valle d’Aosta che essendo a statuto speciale ha potuto legiferare contrariamente alle regioni a statuto ordinario.
Il vantaggio del condhotel è duplice. Per il proprietario della struttura che vendendo una parte della proprietà realizza, immediatamente, liquidità che gli permette di riqualificare tutta la struttura ricettiva. Vi è un vantaggio anche per il compratore in quanto non si compra solo una proprietà, ma si investe in un’impresa il cui profitto dipende dagli sforzi manageriali del proprietario (o gestore) dell’hotel.
Così funziona all’estero ed anche in Valle d’Aosta.
In Italia come potrebbe funzionare?
Il Decreto, approvato dalla Conferenza Unificata, attua la legge del novembre 2014 cosiddetta “Sblocca Italia” che ha stabilito:” Al fine di diversificare l’offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro (( dei beni e delle attivita’ culturali )) e del turismo di concerto con il Ministro dello sviluppo economico, da adottare previa intesa tra Governo, Regioni e Province autonome di Trento e Bolzano, in sede di Conferenza Unificata ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281 sono definite le condizioni di esercizio dei condhotel, intendendosi tali gli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o piu’ unita’ immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettivita’ e, in forma integrata e complementare, in unita’ abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non puo’ superare il quaranta per cento della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati.”
Nella legge che prevede i condhotel c’è una prima condizione: la parte condo ( quella vendibile al singolo privato) non può superare il 40% della superficie complessiva oggetto dell’intervento.
Vediamo di leggere articolo per articolo quali sono le condizioni per l’esercizio del condhotel.
L’articolo 1 definisce gli obiettivi che si vogliono raggiungere con i condhotel. “Diversificazione offerta turistica e favorire gli investimenti.
L’articolo 2 è l’ambito di applicazione; “Esercizi alberghieri esistenti ovvero classificati da almeno un anno come tale dal momento della presentazione della domanda di assunzione della qualifica di Condhotel”. Praticamente tutte le strutture con destinazione urbanistica a ricettivo.
L’articolo 3 stabilisce cosa si intende per: Esercizio alberghiero; Condhotel. “strutture aperte al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o piu’ unita’ immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettivita’ e, in forma integrata e complementare, in unita’ abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina”, Gestore Unico ecc…
L’articolo 4 definisce alcuni parametri. Il più importante è se il condhotel può essere realizzato solo in un’unica struttura ricettiva oppure si possono realizzare progetti che coinvolgono più strutture ricettive. La legge che istituisce i condhotel infatti pone una sola condizione: il progetto deve riguardare solo strutture all’interno del comune. Generico soprattutto per realtà turistiche come quelle della costa romagnola ma non solo. Il DPCM licenziato in Conferenza unificata pone un limite. Prevede infatti che si possono coinvolgere più unità immobiliari (con destinazione alberghiera) aventi una distanza tra loro non superiore ai 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento.
Per essere espliciti significa che è possibile presentare un progetto unitario di condhotel che coinvolga una o più unità immobiliari distanti meno di 200 metri dalla sede della struttura alberghiera che deve fornire i servizi anche alla parte trasformata in suite vendute a privati.
Nella foto un esempio di un’area, a forte vocazione turistica come Miramare, le cui strutture ricettive possono fare parte di un progetto unitario di condhotel. Ciascuna linea rossa è circa 200 metri.
Continua con gli altri articoli del decreto nei prossimi giorni.
