Da qualche settimana chi passa sulla statale vede un cantiere che sta realizzando uno svincolo con rotatoria all’altezza delle Industrie Valentini. Si tratta di un’opera viaria importante che servirà anche per un collegamento più efficace con la zona dei Padulli.
Gli interventi che hanno riguardato la nuova viabilità e la realizzazione del nuovo insediamento dei Padulli sono il risultato di due provvedimenti urbanistici approvati dal Consiglio Comunale di Rimini che hanno anticipato in un caso un provvedimento nazionale, in un secondo ha fatto scuola in materia di perequazione urbanistica.
La rotatoria Valentini.
Con delibera del consiglio comunale N. 4 del 1/02/2007 (sindaco Alberto Ravaioli) veniva approvato l’ampliamento delle Industrie Valentini. Un ampliamento importante fino a 138 mila metri quadri di superficie con destinazione industriale. L’approvazione prevedeva delle prescrizioni da inserire in convenzione.
Quella più importante è il “versamento a favore del Comune di Rimini della somma di 5 (cinque) milioni di Euro a titolo di compartecipazione alle spese da sostenersi per il miglioramento della viabilità e per adeguare ed armonizzare le infrastrutture a servizio del contesto urbano circostante…”.
Il costo della rotatoria (2,6 milioni di euro) in corso di realizzazione è stata interamente pagato dalle Industrie Valentini. Il provvedimento adottato dal comune di Rimini con la prescrizione del pagamento di un superstandard finanziario ha anticipato della legge nazionale dell’11 novembre 2014 n. 164, che ha previsto che in presenza di un “maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione d’uso, tale maggior valore, calcolato dall’amministrazione comunale, e’ suddiviso in misura non inferiore al 50 per cento tra il comune e la parte privata ed e’ erogato da quest’ultima al comune stesso sotto forma di contributo straordinario, che attesta l’interesse pubblico, in versamento finanziario, vincolato a specifico centro di costo per la realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in cui ricade l’intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilita’, edilizia residenziale sociale od opere pubbliche”.
Il Comune di Rimini ha usato la richiesta del contributo straordinario anche in molte altre occasioni di varianti urbanistiche.
L’area dei Padulli.
In questo caso l’amministrazione comunale ha introdotto un innovativo principio di perequazione urbanistica. L’area oggetto dell’intervento riguardava un compendio di aree residenziali caratterizzate da un diffuso frazionamento della proprietà.
Con delibera approvata nel 2006 dal Consiglio Comunale (sindaco Alberto Ravaioli) l’area veniva classificata zona residenziale speciale di espansione soggetta a piano particolareggiato consortile. L’indice ammesso 0,2 mq\mq (indice tra i più bassi in assoluto) .
La capacità edificatoria è stata ripartita in modo uguale ad ogni superficie fondiaria. Ai circa 80 proprietari di aree sono stati assegnati 590 mq di capacità edificatoria indipendentemente dall’ampiezza dell’area.
Mai affermato in urbanistica a Rimini (non solo a Rimini) un tale principio. Normalmente l’indice di edificabilità si calcola in base all’ampiezza dell’area. Ad esempio un area di 10000 mq da diritto con indice 0,2 a 2000 mq di capacità edificatoria. Se l’area è di 5000 mq la capacità edificatoria si riduce a 1000 mq. Nel caso del Piano dei Padulli entrambi i proprietari delle due aree hanno diritto alla stessa capacità edificatorio pari a 590 mq.
Una parte minoritaria di proprietari non aderirono al Consorzio. Vi sono stati anche numerosi ricorsi alla giustizia amministrativa che hanno sempre confermato le delibere di approvazione del Comune di Rimini. Il progetto è andato avanti e una parte consistente del Piano Particolareggiato è stato realizzato. Trattandosi di un piano consortile di iniziativa pubblica, vi sono tutte le condizione per completarlo comprese le parti di interesse pubblico.
Un piano che si è realizzato anche grazie ad un complesso sistema di scambio di mq attraverso una vera e proprio banca dei metri quadrati edificabili che ha permesso di reperire tutti gli standard di legge anche per quei proprietari che avevano lotti piccoli o già edificati.
C’è stato un lavoro impegnativo per approvare il piano consortile ed altrettanto per attuarlo. Un merito va a tutta l’area tecnica del Comune di Rimini ed in particolare all’ ingegnere Ermete Dalprato, che ha proposto la procedura approvata. E all’architetto Stefano Stanghellini docente di estimo all’università di Venezia, che ha contribuito alla banca dei metri quadrati. Fondamentale è stata la pazienza e la competenza del progettista del Consorzio ingegnere Giuseppe Ferri oltre alla tenacia dei presidenti ed aderenti al Consorzio.
Maurizio Melucci
