A distanza di tre anni dal decreto “Sblocca Italia” che prevedeva i condhotel, solo a gennaio 2018 è stato approvato con un decreto del Presidente del Consiglio il regolamento attuativo. Regolamento che è entrato in vigore a marzo 2018 con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.
Ora le Regioni, d’intesa con i Comuni, possono recepire questa normativa e applicarla.
Ma cosa sono i Condhotel?
All’estero esistono già da molti anni; si tratta nuove strutture turistiche che abbinano le camere d’albergo a più ampi appartamenti che si possono acquistare come case vacanza. La parola condhotel viene dall’inglese ‘condominium hotel’, cioè “hotel condominio”, perché i primi sono nati negli Stati Uniti. I proprietari degli alberghi possono decidere di riservare alcune delle stanze più grandi a privati che possono comprarle e decidere di trascorrere qui le loro vacanze o di affittare il proprio appartamento ad altri clienti tramite l’hotel, dividendo l’incasso con la struttura .
Gli appartamenti, a differenza delle normali camere d’albergo, devono avere una cucina. Per aprire un condhotel gli hotel devono avere almeno tre stelle, deve esserci un’unica reception (o portineria) che gestisca gli ospiti dell’hotel e quelli degli appartamenti e un ingresso separato per i dipendenti e i fornitori.
Fino ad oggi non era possibile frazionare una struttura ricettiva. Oggi con questa norma è possibile intestare ad un privato una suite\appartamento e al tempo stesso mantenere una gestione unitaria tra struttura ricettiva classica e la parte “condo”.
Si tratta di una norma importante per diversificare l’offerta turistica e permettere di riqualificare strutture oggi in disuso. Per il proprietario, il vantaggio consiste nel poter vendere una parte delle suite\appartamenti a privati. In questo modo monetizza immediatamente una parte dell’investimento complessivo.
Una diversificazione che dalle nostre parti potrebbe funzionare anche per alcune colonie in disuso – Novarese, Bolognese, Reggiana, ed altre in prima fascia turistica – oppure importanti complessi alberghieri come il Savioli di Riccione. oggi chiuso. Si tratta si strutture con una superficie importante che permetterebbe di essere riqualificata attraverso questa innovazione urbanistica.
Non solo. Con questi interventi si osserverebbe alla lettera il regolamento nella parte che prevede una “presenza di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel, sia in qualità di ospiti dell’esercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitative a uso residenziale” e la possibilità di fornire i servizi alberghieri in forma integrata e complementare.
In definitiva, si è in presenza di una proprietà privata che usufruisce di tutti i servizi alberghieri: portineria\reception, attività sportive (piscine, campi da tennis, ecc) servizi di ristorazione. Il regolamento prevede anche che la parte di suite\appartamenti non può superare il 40% della superficie complessiva destinata alle camere.
Fin qui tutto bene.
Ma vi è un aspetto che si può prestare ad altre iniziative di carattere urbanistico. Il regolamento prevede infatti che il condhotel può essere realizzato in una o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, collocate nel medesimo comune, e aventi una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento”.
Questa norma, inserita nell’articolo 4 comma a) del regolamento, in situazioni urbanistiche come quelle della riviera romagnola rischia di aprire la strada ad una trasformazione di strutture ricettive in appartamento senza nessuna diversificazione dell’offerta turistica.
Esempio di due strutture ricettive a distanza di 200 metri in zona Rivabella di Rimini
Infatti, è abbastanza difficile pensare di garantire una portineria\reception unica con edifici distanti 200 metri. Certo, con uso di telecamere e tecnologia si possono controllare entrambi gli edifici, tuttavia non si tratterebbe di una portineria unica, ma di un’unica video sorveglianza. Inoltre, chi ha acquistato la suite\appartamento per poter usufruire dei servizi alberghieri deve sempre fare 200 metri per la colazione, la piscina, la sauna, la ristorazione.
I 200 metri per località turistiche balneari si prestano anche ad un’altra preoccupazione: la trasformazione in suite\appartamenti degli alberghi in prima linea (hanno un valore commerciale molto più rilevante) e il mantenimento dell’albergo in quarta\quinta fila.
Per queste ragione sarebbe necessario che nel recepimento da parte della Regione, il limite di spazio per più unità immobiliari sia limitato a quelle tra loro adiacenti oppure che i 200 metri possano essere calcolati solo in parallelo al mare.
Esempio di due strutture ricettive distanti 200 metri in zona Rivazzurra di Rimini
Esempio di 200 metri paralleli alla costa. Entrambe le strutture ricettive sono in prima linea
