Ad una delle mie pillole domenicali sul progetto presentato per l’area dell’ex questura rispondono con un documento pieno di numeri, analisi e considerazioni gli amministratori e progettisti di Ariminum Sviluppo Immobiliare (Asi) Li ringrazio per la chiarezza. Faccio notare che se tale chiarezza vi fosse stata anche nell’ultima nota stampa avrei evitato alcune domande, pur mantenendo alcune considerazioni di fondo.
Mi preme togliere dal campo alcuni eventuali fraintendimenti che il mio intervento può aver generato.
- Concordo che l’edificio dell’ex questura vada demolito e l’area riqualificata. Tuttavia non può essere questo il solo interesse pubblico.
- So benissimo che la media struttura di vendita è di 1.500 mq di superficie a cui vanno aggiunti i servizi e magazzini. Rimane il fatto che una quota importante di 7mila mq sarà impegnata per una food court o area ristoro. Non ho fatto nessuna confusione. Per caratteristiche è un’area più grande del centro commerciale del Lago, anche se l’area del supermercato è più piccola.
- Sul nostro territorio effettivamente abbiamo un deficit di concorrenza nella media struttura di vendita alimentare, che porta inevitabilmente un’incidenza in negativo sugli scontrini dei consumatori di circa 2/3%.
- Il piano integrato dell’ex questura (1998) prevedeva una struttura commerciale di 1.500 mq. Allora auspicavo un intervento da parte di Esselunga. Vi furono dei contatti da parte della proprietà, poi non si fece più nulla. Non conosco l’insegna che dovrebbe insediarsi nell’intendimento degli attuali proponenti, ma ben venga la concorrenza.
- La procedura dell’asta è corretta. Mai detto il contrario. Semplicemente ho fatto notare che appare alquanto singolare che un’area messa all’asta due anni fa, con aste sempre andate deserte, improvvisamente decolla fino a raggiungere i 14,5 milioni di euro. L’area è attualmente priva di pianificazione urbanistica. Aspetto che viene sempre omesso dagli attuali proprietari. Il master plan citato, approvato dalla giunta Gnassi, non ha nessun valore di procedura urbanistica.
Veniamo al merito della proposta progettuale che appare al sottoscritto chiara in molti aspetti.
Il privato realizza tutte le opere di urbanizzazione, compreso l’asilo, per un importo di circa stimato di 24-25 milioni (non sono io che debbo dire se l’importo è congruo).
Il privato rientra dall’investimento realizzando 13.500 mq tra destinazione residenziale, commerciale e food court.
Evidente che tale attività privata è del tutto insufficiente a coprire i costi di acquisto dell’area e delle opere di urbanizzazioni, compreso l’asilo (circa 39 milioni di euro).
Infatti la proposta prevede altri interventi che hanno le caratteristiche private con elementi di interesse collettivo.
- I 7.750 mq di residenza pubblica e residenza sociale in realtà è solo residenza convenzionata che “sarà immessa sul mercato a prezzi convenzionati per favorire l’acquisto alle fasce deboli”. Un’attività lodevole, ma conveniente anche per chi costruisce. Infatti, a fronte di un prezzo massimo di vendita, i costi di costruzione sono inferiori per una qualità limitata rispetto all’edilizia a libero mercato.
- Dei 12.500 mq del polo giovane per la città la società realizzerà lo studentato e la biblioteca, oltre all’asilo già citato. Lo studentato è un investimento che prevede anche un rientro economico adeguato. Ma il punto è un altro. Per quale ragione si vuole realizzare uno studentato in quella zona quando a Rimini vi sono decine di strutture ricettive fuori mercato? Alcune potrebbero essere riconvertite a questo scopo producendo vera rigenerazione urbana.
- Poi vi è la concessione gratuita per 90 anni (diritto di superficie?) a “UNIBO e con la capacità edificatoria, purché l’ateneo realizzi la struttura attraverso procedura pubblica (project financing) per realizzare la facoltà di scienze motorie. Alquanto curiosa la proposta. Un rapporto diretto con l’Università saltando il Comune e con il vincolo del project financing.
In conclusione, l’interesse pubblico per il Comune di Rimini è limitato alla realizzazione di un asilo (è necessario in quella zona?) e delle urbanizzazioni, per altro in buona parte previste per legge. La proposta a Unibo non è un interesse pubblico prevalente, ma un business. L’ateneo dovrebbe infatti pagare un affitto per utilizzare gli spazi realizzati con la procedura del project financing
Mi pare decisamente una proposta complessivamente modesta a fronte di un indice edificatorio importante.
Non ho parlato della qualità dell’intervento perché non lo conosco. Sinceramente i rendering sono uno strumento importante per capire la qualità di un intervento, ma non esaustivo.
Sul PIERS – Programma integrato di edilizia residenziale sociale, non commento. Il Comune di Rimini è intervenuto con una nota che dettaglia il percorso in modo puntuale proprio ieri 27 giugno. Una nota nella quale si elencano anche gli interventi auspicati dai cittadini per quella zona.
Da ultimo, faccio notare che il piano integrato del 1988 era in anticipo sul PRG poi approvato definitivamente nel 1999. In quel caso l’interesse pubblico era la realizzazione della Questura. Caduta questa opportunità (per ragioni note) appare oggi complicato trovare altri interessi pubblici forti senza una ricognizione e programmazione più vasta.
Se volete eliminare il mostro urbanistico nulla vieta alla vostra società di chiedere al Comune di Rimini l’autorizzazione alla demolizione. I cittadini apprezzerebbero.
Maurizio Melucci
