Domani, giovedì 21 febbraio, verrà presentato in Regione il disegno di legge approvato dalla Giunta Regionale per la realizzazione dei Condhotel.
Si tratta di una legge attesa da anni – se ne discute dal 2012 – che potrebbe rappresentare una opportunità di riqualificazione turistica per il territorio regionale e la nostra costa in particolare.
La legge nazionale stabilisce le caratteristiche dei condhotel: “intendendosi tali gli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il quaranta per cento della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati”.
In particolare il decreto di attuazione prevede i seguenti requisiti per il condhotel:
• immobili ubicati in una o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, collocate nel medesimo comune, aventi una distanza non superiore a 200 metri lineari dall’edificio alberghiero sede del ricevimento;
• percentuale massima della superficie netta delle unità abitative ad uso residenziale pari al quaranta per cento del totale della superficie netta destinata alle camere;
• almeno sette camere, al netto delle unità abitative ad uso residenziale;
• portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel, sia in qualità di ospiti dell’esercizio alberghiero che di proprietari delle unità abitative a uso residenziale.
• gestione unitaria e integrata dei servizi del condhotel e delle camere, delle suites e delle unità abitative arredate destinate alla ricettività e delle unità abitative ad uso residenziale per la durata specificata nel contratto di trasferimento delle unità abitative ad uso residenziale e comunque non inferiore a dieci anni dall’avvio dell’esercizio del condhotel
• classificazione superiore di almeno una stella rispetto alla struttura ricettiva esistente e comunque non inferiore a tre stelle
Questa disposizione di legge ha aperto un dibattito che la norma regionale dovrà risolvere. Infatti il confine tra opportunità di riqualificazione turistica e operazione di speculazione edilizia è molto piccolo. In particolare, la norma nazionale che prevede la possibilità di realizzare un condhotel su più unità immobiliare con una distanza massima di 200 metri tra loro è per molti una norma sbagliata.
Infatti, dove i condhotel che sono già stati realizzati nel mondo, ed in particolare negli Usa, sono tutti in un solo edificio proprio per dare la possibilità al proprietario della suite\appartamento di poter usufruire di tutti i servizi alberghieri (dalla portineria alla ristorazione, dalle spa alle strutture sportive). Pensare di fare analoga cosa, sostengono i critici di tale norma, tra strutture distanti fino a 200 metri è semplicemente impossibile.
Non solo. Questa norma potrebbe portare ad una speculazione immobiliare nella fascia turistica. Strutture ricettive in prima linea trasformate in appartamenti ed alberghi (forse riqualificati) nelle retrovie. Con il rischio che dopo pochi anni l’albergo venga chiuso aggravando ulteriormente il problema della riqualificazione turistica. La legge regionale dovrà risolvere questo aspetto strategico.
Un secondo aspetto riguarda l’uso della parte residenziale del condhotel. I sostenitori dei condhotel ne parlano come una diversificazione dell’offerta turistica. La diversificazione consiste nel saper attrarre un target turistico italiano, ma soprattutto estero, che intende fare un investimento immobiliare in un luogo dove trascorrere ogni anno un periodo di vacanza. D’altra parte la suite\appartamento acquistata dovrebbe essere arredata in coerenza con la struttura ricettiva e, quando non viene utilizzata dal proprietario, data in gestione all’albergo che l’utilizza per altri clienti. In questo modo chi ha fatto l’investimento ha anche la possibilità di avere un minimo di rendita. Questa è il condhotel che diversifica l’offerta turistica. Viceversa se diventa l’abitazione principale del proprietario si impoverisce la potenzialità del condhotel. Altro punto che la legge regionale dovrà affrontare.
Terzo aspetto. La legge nazionale per la realizzazione dei condhotel si riferisce alle “strutture ricettive esistenti”. Se non viene chiarito bene questo aspetto il rischio è di tagliare fuori tutte le strutture ricettive chiuse da anni o peggio ancora le colonie in disuso presenti sulla costa.
Anche per queste ragioni è alta l’attesa della legge regionale che verrà presentata domani.
