Pensavo che la storia della realizzazione del comparto dei Padulli fosse giunta a conclusione. Ma purtroppo non è così.
Ricordo, in primo luogo, di cosa stiamo parlando. Con delibera approvata nel 2006 dal Consiglio Comunale (sindaco Alberto Ravaioli) l’area veniva classificata zona residenziale speciale di espansione soggetta a piano particolareggiato consortile. L’indice ammesso 0,2 mq\mq (indice tra i più bassi in assoluto).
La capacità edificatoria è stata ripartita in modo uguale ad ogni superficie fondiaria. Ai circa 80 proprietari di aree sono stati assegnati 590 mq di capacità edificatoria indipendentemente dall’ampiezza dell’area.
Mai affermato in urbanistica a Rimini (non solo a Rimini) un tale principio. Normalmente l’indice di edificabilità si calcola in base all’ampiezza dell’area. Ad esempio, un’area di 10000 mq da diritto con indice 0,2 a 2000 mq di capacità edificatoria. Se l’area è di 5000 mq la capacità edificatoria si riduce a 1000 mq. Nel caso del Piano dei Padulli entrambi i proprietari delle due aree hanno diritto alla stessa capacità edificatorio pari a 590 mq.
Una parte minoritaria di proprietari non aderirono al Consorzio. Il progetto è andato avanti e una parte consistente del Piano Particolareggiato è stato realizzato. Un piano che si è realizzato anche grazie ad un complesso sistema di scambio attraverso una vera e proprio banca dei metri quadrati edificabili, che ha permesso di reperire tutti gli standard di legge anche per quei proprietari che avevano lotti piccoli o già edificati. Alla fine, i proprietari dei lotti più estesi potevano realizzare superfici di molto superiori a quelle date inizialmente proprio in virtù di quegli scambi.
Tutto a posto? Pare proprio di No.
Con determina dirigenziale del 23/09/2021, ultima giunta del sindaco Gnassi, viene approvato l’affidamento ad uno studio tecnico, del completamento del “Piano Particolareggiato d’iniziativa pubblica denominato ‘Padulli Zona C5”.
Non nascondo che vedendo l’atto sono rimasto a dir poco perplesso.
Per quale ragione occorre dare un incarico esterno per completare il piano? Per altro un incarico oneroso pari a 100mila euro. Ricordo che il Piano Consortile non costò un euro al Comune di Rimini. Fu “regalato” dal Consorzio. Il Piano dei Padulli poteva essere tranquillamente completato utilizzando gli strumenti che le norme consentono ai piani particolareggiati d’iniziativa pubblica. Chi non aderisce al completamento del piano è soggetto ad esproprio dell’area. Nel nostro caso vi sono alcuni proprietari di aree che non hanno aderito al consorzio ed hanno sempre contestato l’impostazione del piano. Hanno fatto numerosi ricorsi al Tar e Consiglio di Stato, tutti respinti. Ultimo alla corte d’appello di Bologna Prima Sezione Civile, che ha respinto il ricorso per l’indennità di esproprio.
Il Comune in questi ultimi anni non ha attivato la procedura di esproprio nei confronti dei proprietari dissenzienti adducendo come motivo la mancanza di risorse finanziarie. Argomento facilmente contestabile. Il Comune avrebbe potuto procedere con l’esproprio, riassegnare le aree e con i soldi introitati pagare i vecchi proprietari. Una partita di giro. Molto probabilmente il Comune non ha voluto forzare.
Tuttavia, la forzatura rischia di arrivare ora. Nell’incarico dato allo studio tecnico esterno sono contemplate tutte le ipotesi. Da un piano per gli espropri ad un nuovo piano particolareggiato d’iniziativa pubblica. In particolare, questa seconda ipotesi circola tra gli addetti ai lavori e tra i residenti dei Padulli.
In questo caso i problemi e le domande sarebbero consistenti.
- Il piano particolareggiato attuale ha terminato la sua validità? Vi è un ricorso in Consiglio di Stato per stabilirlo. I consorziati dicono di no.
- Un nuovo piano particolareggiato solo per le aree dei proprietari che non hanno aderito al Consorzio che tipo di normativa prevede?
- Stesso principio di perequazione? Oppure altro, con evidente disparità di trattamento rispetto alla situazione attuale? Il Consorzio si è fatto carico della progettazione (con tutte le necessarie consulenze in estimo, legali e tecniche di progettazione) di tutto il comparto e della realizzazione di tutte le opere di urbanizzazione.
- Chi pagherà al Consorzio la quota che non è stata versata da chi non ha aderito al progetto (circa due milioni di euro)?
- Vi sono conflitti d’interesse tra questa impostazione e consiglieri comunali in carica?
Domande che richiedono risposte chiare. Viceversa, si andrebbe incontro ad una evidente ingiustizia o meglio sperequazione urbanistica. Chi ha contestato da sempre il progetto e ha perso tutti i ricorsi nei tribunali, verrebbe premiato con un piano più favorevole.
Si aprirebbe una stagione di ricorsi e denunce nei confronti del Comune, di cui non si vede necessità nè i motivi.
Maurizio Melucci
